Hati-Hati Terjebak Investasi Bodong!

By: | Tags: | Comments: 0 | August 6th, 2014

Hati-hati jangan tergiur tawaran investasi yang memberikan keuntungan yang besar.

Jika Anda salah memilih investasi, bukannya Anda untung melainkan buntung. Harapan mendapat imbal balik besar ternyata hanya tiupan angin surga dari pemilik investasi bodong.

Beberapa korban memiliki cerita serupa, umumnya pengelola investasi ini menawarkan keuntungan yang tinggi dan di awal mereka memenuhi janjinya. Beberapa bulan kemudian, investor semakin banyak, tapi investasi mulai bermasalah. Janji palsu mulai berhembus. Bulan demi bulan berlalu tanpa ada realisasi. Akhirnya, sebagian investor melaporkan ke polisi dan sebagian lain mendatangi kantor pengelola investasi bodong. Tindakan ini telat karena pengelola investasi sudah kabur membawa uang investasi. 

Alhasil, ada nasabah mengalami depresi karena yang mereka investasikan adalah uang pinjaman, dan ada yang menginvestasikan seluruh uang tabungan mereka.

Menurut laporan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) per 1 Oktober 2013, ada 232 kasus investasi bodong. Dari total itu, 162 kasus yang ditindaklanjuti. 

Supaya terhindar dari jebakan ini, OJK memberikan 6 ciri spesifik investasi bodong, yakni: 
1. Memberikan iming-iming tingkat imbal hasil yang sangat tinggi (high rate of return). Menurut Gontor Riantori Direktur Komunikasi dan Hubungan Internasional OJK, “Jika ada pihak yang menawarkan investasi dengan tingkat pengembalian keuntungan jauh di atas rata-rata lembaga keuangan dan suku bunga bank, itu wajib dipertanyakan serta diwaspadai”. Cara mudahnya bandingkan saja keuntungan dari lembaga keuangan yang ada dengan suku bunga perbankan. 
2. Menjamin bahwa investasi tersebut bebas risiko. 
3. Pemberian bonus dan cashback yang sangat besar bagi konsumen yang bisa merekrut konsumen baru. 
4. Penyalahgunaan testimoni dari para pemuka masyarakat/agama atau pejabat publik untuk membangun kepercayaan. 
5. Memberi janji kemudahan untuk menarik kembali aset yang diinvestasikan dan jaminan aset yang diinvestasikan. 
6. Memberi jaminan pembelian kembali tanpa pengurangan nilai. 

Jadi, bersikaplah hati-hati, jangan mudah terbujuk rayuan bunga tinggi.

 
Jenis investasi properti ini mulai marak di Indonesia. Apa saja yang harus diperhatikan sebelum berinvestasi condotel?

Mempersiapkan diri agar dapat menikmati pensiun yang menyenangkan banyak dilakukan orang dengan melakukan investasi. Salah satunya di bidang properti, yaitu condotel.Apa itu condotel? Jika Anda menebak ini adalah gabungan dari condominium dan hotel, maka Anda benar. Condotel adalah kondominium yang dikelola layaknya pengelolaan hotel. Tampak luar hotel dan condotel sama, yang membedakan hanya kepemilikannya saja. Setiap kamar yang ada di hotel menjadi milik investor pribadi tetapi dioperasikan oleh pihak ketiga, yaitu management hotel (misalnya Aston, Ascott dll).

Sejak beberapa tahun lalu jenis investasi baru ini mulai menyebar di Indonesia, terutama Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta. Kini condotel marak dilakukan beberapa pengembang properti, karena bagi mereka ini sama halnya dengan berbagi risiko. 

Investasi condotel dapat diartikan salah satu pilihan dari investasi properti yang investornya seperti membeli kamar hotel saja, sehingga keuntungannya dibagi sesuai perjanjian dengan pengelola hotelnya. 

Tak seperti membeli apartemen yang harus membeli furnitur dan mengatur interiornya sendiri, condotel tak perlu serepot itu. Pembelian condotel sudah termasuk segala perabot dan interior di dalamnya. Juga tak perlu pusing dalam hal perawatan, karena pihak pengelola hotel yang melakukannya. 

Apakah menguntungkan? Menurut Perencanaan Keuangan, Prita Ghozie dari ZAP Finance, dengan suku bunga deposito yang rendah, tingkat rental guarantee condotel sekitar 8-12% setahun (tahun 2012) memang menggiurkan.

Tetapi, sebelum terjun di bisnis ini ada baiknya perhatikan dulu beberapa hal berikut ini: 
1. Lokasi 
Pastikan lokasi condotel strategis. Artinya dekat dengan area bisnis, mudah diakses, dan tak jauh dari tempat liburan karena biasanya orang butuh tempat untuk singgah sementara, baik saat perjalanan bisnis ataupun wisata. 

2. Pengembang 
Pastikan developer-nya yang sudah terpercaya. Maksudnya memiliki rekam jejak yang baik, sehingga jangan sampai terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan atau bahkan gagal bangun. 

Apalagi saat ini banyak condotel yang ditawarkan bahkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal turut membiayai pembangunan properti tersebut dan ditawarkan dapat membeli condotel dengan harga lebih murah. Tetapi tersebut tentunya akan memberikan resiko yang lebih tinggi bagi investor. 

3. Pengelola 
Pengalaman dalam mengelola hotel dan menjamu tamu dari pihak pengelola menjadi perhatian penting lainnya sebelum memutuskan membeli condotel. Jika pihak pengelola telah memiliki banyak jaringan di bisnis ini, itu bisa menjadi salah satu indikatornya. 

4. Fasilitas 
Ketahui fasilitas apa saja yang bakal ada nanti. Kelengkapan fasilitas juga menjadi acuan tamu yang akan menginap. Dan itu pasti berpengaruh terhadap pembagian keuntungan nanti. 

Berdasarkan riset perusahaan travel online Orbitz pada Juni 2012 lalu yang dilansir tourismmonitor.com ditemui tiga hal yang dingini konsumen. 

Pertama, transportasi yang nyaman. Tak ada kesulitan mencapai lokasi penginapan. Kedua, kolam renang. Sarana hiburan terdekat saat menginap, terlebih bersama keluarga. Ketiga, layanan ekstra. Seperti tempat penampungan hewan peliharaan, layanan spa, pusat kebugaran dan Wi-Fi.

5. Status Kepemilikan 
Perhatikan juga status kepemilikan atas condotel yang akan dibeli. Hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. 

Hak milik adalah status tertinggi dalam kepemilikan bangunan, dan waktu hak milik tidak dibatasi. Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Dengan jangka waktu yang diberikan biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Hak guna bangunan diperuntukkan untuk WNI dan badan usaha yang dibentuk berdasarkan UU Indonesia dan berdomisili di Indonesia. 

Sedangkan hak pakai menurut pasal 41 UU Pokok Agraria adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung dari negara. Atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. kalau hak pakai, warga negara asing bisa mendapatkannya. Dengan waktu pakai paling lama 20 tahun.

6. Hak dan kewajiban 

Hak yang didapat pemilik biasanya adalah, rental guarantee dan profit sharingRental guarantee yaitu jaminan sewa dari pengembang kepada pembeli Condotel yang nilai rata-rata yang diberikan pengembang 8 persen per tahun dari harga beli. Sedangkan profit sharing adalah pembagian keuntungan yang sebelumnya telah dikurangi untuk biaya pengelolaan condotel dalam kisaran 40-60 atau 50-50 (investor-pengembang). 

Ditambah dengan inap gratis (free stay) biasanya diberikan berupa voucher menginap. Jika Anda sedang tidak ingin berkunjung ke sana, voucher ini bisa Anda jual atau diberikan kepada kerabat Anda. Proses penggunaan fasilitas free stay ini sama seperti tamu lainnya, yaitu Anda harus tetap melakukan reservasi terlebih dahulu. 

Sedangkan mengenai kewajiban, investor diharuskan melunasi pembayaran sesuai skema yang ditawarkan pengembang dan kemudian dipilih investor. Seperti, tunai atau kredit. 

Keuntungan lain yang bisa didapatkan dari investasi di bidang properti adalah nilainya yang selalu naik, begitu juga dengan condotelCondotel pun juga bisa digunakan sebagai agunan ketika memerlukan pinjaman uang ke bank. 

Baca lagi dengan seksama perjanjian Anda dengan pengembang dan perhitungkan juga perkiraan nilai balik modal menurut Anda. Ada pengembang yang menawarkan buy-back atas condotel yang Anda beli. Pastikan ini juga ditanyakan saat Anda berniat melakukan investasi di sini. 

Perlu juga diperhatikan, beberapa condotel mewah menggunakan harga jual dalam mata uang dolar US. Karenanya fluktuasi nilai tukar perlu dipikirkan juga. Serta perhatikan juga pemilihan waktu pembayarannya. Harga condotel cenderung naik sejak penawaran pertama kali hingga sampai unit terjual habis. Jadi, pembelian pada tahap penawaran awal dapat meningkatkan kecepatan ROI (return on investment) Anda. 

Berikut tabel simulasi investasi condotel untuk mencapai ROI dalam nilai jutaan rupiah. 

Note: 
A: Occupancy / persentasi penyewa kamar 
B: Room Rate / tarif Kamar 
C: Revenue / keuntungan
D: Return to Investor / pembagian hasil keuntungan ke investor (40%)
E: Initial Investment / investasi awal
F: % ROI (3 years guarantee p.a) / jaminan penyewaan
G: % Accumulated ROI / jumlah ROI

  Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9 Tahun 10
A 48 % 57 % 63 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 % 68 %
B 1,37 1,57 1,75 1,86 1,93 2,01 2,09 2,17 2,26 2,35
C 240.02 326.64 402.41 461.65 479.03 498.88 518.74 538.59 560.93 583.27
D 96.01 130.66 160.97 184.66 191.61 199.55 207.50 215.44 224.37 233.31
E 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700</td> 1700 1700 170000
F 8 % 8 % 8 % 10,9 % 11,3 % 11,7 % 12,2 % 12,7 % 13,2 % 13,7 %
G 8 % 16 % 24 % 34,9 % 46,2 % 57,9 % 70,1 % 82,8 % 96 % 110 %
150 % BUY BACK GUARANTEE SETELAH 10 TAHUN 50 %
KEUNTUNGAN INVESTOR SETELAH 10 TAHUN 160 %

Yang harus Anda cermati, investasi condotel juga berbeda dengan investasi lain karena berorientasi investasi menengah ke jangka panjang. Peningkatan nilai condotel pada umumnya terjadi dari waktu ke waktu, hingga semakin lama harga jual kembali (capital gain) akan semakin tinggi. 

Sebelum berinvestasi di condotel, Anda selaku investor juga harus mencermati aspek likuiditas dari condotel. Likuiditas adalah ukuran kemudahan suatu investasi untuk dicairkan atau dijadikan uang tunai. Kemudahan condotel untuk dijual kembali biasanya dipengaruhi oleh banyak faktor seperti lokasi, fasilitas condotel, dll.

Leave a Reply

two × 4 =